租約及租契
1. 租約或租契是指土地擁有人，業主或出租人，同意按若干租金在固定的期間，將其土地 的管有權授予租客或承租人的安排。如果授予的年期是長的話，該安排通常稱為租契， 但若年期為短的話，該安排則通常稱為租約。如果該安排只給予某人佔用他人土地的非 獨有權利，則該安排是許可權。 透過合約及藉法律實施而形成的租約
2. 租約/租契和許可權的主要分別，在於租約/租契有形成土地的權益，但許可權則沒有。 獲特許人只擁有個人權益(而並非土地權益)，而業主可以隨時撤銷此項權益。
3. 租契和租約的分別：
租契是一份以契據形式訂立而租期一般超過三年的文件。契據是一份出租人和承 租人均須「簽署、蓋章及交付」的文件。承租人擁有該土地的法定土地權益。
● 租約的租期一般不超過三年。租約不一定要以契據形式訂立，而可透過經各方簽 署的文件訂立。即使租約以此形式訂立，只要租期不超過三年、租客持續管有土 地、繳交市值租金，而且無須向業主繳交額外金額以獲取租約，租客便可享有該 土地的法定土地權益。
● 如果租契已根據《土地註冊條例》在土地註冊處註冊，承租人的權利即受到保障， 而不受與出租人交易以形成土地權益者的第三方影響。因此，即使出租人出售該 物業，承租人仍可以強制新業主執行原有租契。
● 只要是租約/租契的租期不超過三年且繳交市值租金的真誠的租約，即使並未註 冊，租客的權益亦受到保障，並不受第三方影響。
● 如果租契/租約設有續租權或購買權，該租契/租約在註冊後，第三方即受這些選 擇權所約束。
● 這些選擇權產生土地權益必須經過註冊方可對第三方強制執行。因此，承租人／ 租客必須註冊這些選擇權，否則將無法強制第三方執行該權利。換句話說，假如 業主／出租人出售土地，但這些包含選擇權的租約／租契在出售土地前並未註 冊，土地的買家則無須承兌該選擇權。
4. 在大多數情況下，租約／租契是透過雙方訂立合約而形成的，這些租約／租契通常稱為 「定期租約」。在另一些情況下，藉普通法原則的實施，土地的佔用情況可被視為形成 租約。藉法律實施而形成租約的例子，包括順延租約及不容自駁租約。
5. 定期租約是指具有任何固定租賃期的租約，租約會於該固定租賃期的最後一天終結，租 客必須騰出該處所。
6. 普通法形成的租約 順延租約是依照繳交租金的付款期來判斷租賃期的租約。但順延租約並非定期租約，可 以無限期延續，直至任何一方送達遷出通知書，給予對方適當的限期終止租約，而該限 期則視乎繳交租金的付款期而定。在順延租約中，任何一方也可發出遷出通知書。若租 客每周繳交租金，便是一名「周租」租客，業主或租客只須提前一星期向對方發出遷出 通知書即可。在香港，最普遍的順延租約為月租租約，業主須提前一個月向租客發出遷 出通知書。順延租約無須以書面形式訂立，普通法已推定了順延租約的大部分條款。
7. 隨意租約是藉法律的實施而形成的租約，它最重要的一點，是租客是獲得業主明示或默 示同意而佔用處所的。出現隨意租約的情況，通常是租客的定期租約已屆滿，但仍未遷 出該土地；若雙方尚未議定新的定期租約，但業主不反對租客「繼續佔用」物業，租客 則可繼續佔用該土地，直至業主終止租約，要求租客遷出為止。在此情況下，等同於業 主同意租客繼續佔用土地，直至訂立新租約為止，或直至租客成為順延租客，又或者被 業主要求遷出。 這種租約稱為隨意租約，因為租客或業主只須告訴對方，便可馬上終止租約，無須任何 通知。 如果租客向業主繳交租金，而業主接受該筆租金的話，租客便成為順延租客。 在定期租約屆滿後，租客繼續佔用土地期間，業主和租客通常會商議新的定期租約條 款。這樣，租客便會成為新租賃協議下的正式租客，而不是順延租客。
8. 藉法律的實施而形成的租約，還包括容受性租約。出現容受性租約的情況是在定期租約 屆滿時，租客繼續佔用土地，而業主對此不置可否。容受性租約會在租客遷出時終止； 但若租客向業主繳交租金，而業主接受該筆租金的話，租客便成為順延租客。 除此以外，業主和租客亦可能同意訂立一份新的定期租約。 基於業主不同意租客管有土地，將不會形成租約。若業主不接受租金、不跟租客商議租 約事宜，並要求租客遷出，租客便成為土地侵入者。假如業主不採取任何行動令侵入者 離開，侵入者在經過一段規定的時間後，便會獲得土地的管有業權。
9. 租客不能否認其業主對土地的業權。 不容自駁租約是在業主無權處置其土地的管有權，從而不能出租該土地的情況下產生 的。最常見的情況，是一份按揭禁止按揭人在未經承按人作出必須的批准前出租其土 地。當按揭人未取得承按人批准前出租土地，租客不能否認按揭人是土地的擁有人，並 須承認按揭人為其業主。當租客一旦被承按人發現及向其採取行動，不容自駁的租約便 告無效。這是由於承按人被視為擁有「首要業權」，可在按揭的有效期內處置土地的管 有權。假如承按人行使其權利，不容自駁租約的租客便成為土地侵入者。
在 Typhoon 8 Research Ltd v Seapower Resources International Ltd (2001) 一案中， 土地擁有人將土地按揭後，再將土地出租予原告人，違反了按揭人須就出租土地得到承 按人事先書面同意的按揭條款。 在上述一案中，原告人是不容自駁的租客，因為就原告人與按揭人而言，原告人不能否 認按揭人的出租土地權利，所以必須向按揭人繳交租金。承按人在發現租客的存在之後 要求收取自其發現租客存在至租客遷出期間的租值補償金，因為就租客與承按人而言， 租客是土地侵入者。租值補償金是指侵入者應付的損害賠償。
資料來源：
Comments